En mayo del 2021 se modificó la Ley del INFONAVIT y por fin, después de casi un año, se anunció que el Consejo de Administración dio a conocer las Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del INFONAVIT y ahora sí, los trabajadores y derechohabientes podrán emplear su crédito para adquirir un terreno y posteriormente construir una vivienda.
El monto que prestará el INFONAVIT dependerá de la capacidad de pago del trabajador, pero podrá ser de hasta $1,904,038 pesos, con una tasa de interés del 6 al 8% y el plazo puede ser de hasta 15 años. Al igual que otros esquemas del organismo, se podrán hacer pagos a capital para terminar de pagar en menor tiempo. Es necesario otorgar un enganche de entre el 20% y 30% del valor del terreno.
Sin lugar a dudas, la posibilidad de adquirir un terreno constituye un gran avance en la política de vivienda. Hace algunos años realizamos un estudio sobre la producción social del hábitat en Michoacán, y de entre los muchos aspectos relevantes, ahora recuerdo que, las dimensiones del predio en viviendas de interés social eran poco deseables para los trabajadores, pues lo veían como un impedimento a futuro, asumiendo que su situación económica mejoraría con el paso de los años, y no podrían ampliar su casa en la misma proporción.
Así que, seguramente muchos de los derechohabientes optarán por aplicar su crédito para adquirir un predio y no una vivienda. Más aún si se considera que, en las últimas tres décadas hemos sido testigos de la manera en que la especulación de suelo urbano ha llevado a los desarrolladores a edificar vivienda “barata” en zonas alejadas de la ciudad. Esta situación propicia un encarecimiento de los servicios públicos municipales, además de los gastos derivados de la movilidad de la población para lograr el acceso a equipamientos de educación y salud.
Hay que señalar que la política de vivienda, seguida desde hace poco más de 20 años, ha incentivado la especulación a grado tal que, puede afirmarse que en las ciudades proliferan los desarrollos de “viviendas de interés económico”, en donde además existe una especulación sobre los predios baldíos existentes entre el área urbana y dichos desarrollos.
Tal vez, ante esta situación y previendo que, esta opción de crédito no incentive la dispersión urbana de las ciudades, es que las reglas de operación contemplan que el suelo que se pretenda adquirir y constituir como garantía, a través de un préstamo de vivienda, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
- Cumplir con los requisitos para efectos de la celebración de actos traslativos de dominio
- Contar, a pie de lote, con acceso y conexión efectiva y definitiva a la provisión de los servicios públicos: energía eléctrica; abastecimiento de agua potable; desalojo de aguas residuales y pluviales; alumbrado público; telecomunicaciones y recolección y disposición de residuos sólidos
- Estar ubicado en una zona que tenga intensidad de riesgo baja o muy baja, de acuerdo con los atlas de riesgo disponibles en el lugar de su localización, emitidos por la autoridad competente y demás normativa aplicable en materia de construcción y protección civil; o bien, cuando se ubique en zonas de intensidad de riesgo media, pero que cuente con las obras y medidas de mitigación adecuadas sancionadas por las autoridades competentes
- Tener uso habitacional o mixto (incluya vivienda)
- De encontrarse en un desarrollo habitacional, contar con acceso pavimentado, guarnición, espacios reservados para áreas verdes y equipamiento urbano.
El reto que, en materia de dispersión urbana, enfrentan las ciudades mexicanas es sin duda significativo, y es de esperar que los predios que se adquieran vía el INFONAVIT constituyan una alternativa para incentivar la densificación de la ciudad. Aunque la falta de certeza en la tenencia del suelo de millones de viviendas, hace predecible que gran parte de los créditos, al menos a corto plazo, sean destinados a adquirir el predio que actualmente ocupa la vivienda.
Finalmente, conviene recordar lo dicho por Eduardo López Moreno, titular de ONU Hábitat México, en términos de que: “es imposible desarrollar vivienda con enfoque social, si el gobierno no controla el suelo” y agregaba que “No hay país en el mundo que pueda producir vivienda social, popular, con esta noción que es para sectores bajos, si de una manera u otra el gobierno no controla el suelo. Y en México, Infonavit y otros organismos públicos no controlan el suelo (…)”.
Hoy, el avance es significativo, pero queda mucho por hacer, finalmente el otorgar créditos para adquirir terreno se inserta en la misma lógica económica bajo la cual, actualmente se adquiere la vivienda, y que propició que existan millones de viviendas deshabitadas, sin que se haya abatido el déficit de vivienda en los sectores sociales de menores ingresos. Esperemos no ver pronto desarrollos arriba del cerro que se promocionen como “lotes con servicios, adquiérelos con tu crédito de INFONAVIT”.
