Me atrevo a asegurar que para nadie ha pasado inadvertida la cantidad de publicidad que circula en medios impresos y digitales donde se ofertan casas y principalmente departamentos o los llamados “loft”; la cantidad de desarrollos, así como el precio, aumentan significativamente en relación con el tamaño de la ciudad. Sin embargo, más allá de los precios, hay un aspecto que resulta de interés destacar y que se encuentra presente casi en la totalidad de la publicidad.
Me refiero a frases como “invierta de forma segura”, “la mejor inversión”, “invierta y asegure su futuro”, “asegure su patrimonio”, y un sinfín de mensajes que evocan la idea muy generalizada de que la mejor manera de invertir dinero es la compra de bienes raíces. Esto nos habla de que en buena medida el mercado inmobiliario de este tipo de edificios, no se enfoca a personas que buscan casa, sino en quien disponen de un excedente económico y están en busca de adquirir inmuebles para rentar o simplemente acrecentar su patrimonio, seguros de que con el paso del tiempo aumentará el valor comercial de su propiedad.
Desde una perspectiva más amplia, este fenómeno de la ciudad como un sitio de inversión ha sido ampliamente abordado por David Harvey, geógrafo inglés, quien lapidariamente señala que “ahora no construimos ciudades para que la gente viva, las construimos para que la gente invierta en ellas”. Para ilustrar el ritmo tan acelerado de construcción que se presenta en algunas de las grandes metrópolis, se ilustra el caso de China que, entre 2011 y 2013, consumió 6.6 gigatones equivalentes a más de seis mil millones de toneladas métricas de cemento, mientras que Estados Unidos, durante todo el siglo XX, tuvo un consumo de 4.1 gigatones, o sea, cuatro mil millones de toneladas métricas.
El concepto de “sustentabilidad urbana” o “ciudad sustentable” es relativamente nuevo en comparación con la historia de las ciudades. A penas en 1992 con la Cumbre Mundial del Medio Ambiente de Río de Janeiro, el “desarrollo sustentable” fue definido a partir de indicadores explícitos del ámbito social, económico y ambiental. Si bien, nunca se indicó algo relacionado con la urbanización; incluso la Nueva Agenda Urbana señala con toda claridad: “Nos comprometemos a trabajar en pro de un cambio de paradigma urbano hacia la adopción de una Nueva Agenda Urbana que… reorientará la manera de planificar, financiar, desarrollar, administrar y gestionar las ciudades y los asentamientos humanos…para alcanzar el desarrollo sostenible y la prosperidad para todos”.
No se indica cómo, sólo que hay que buscar nuevas formas de construir la ciudad. Sin embargo, se ha generalizado la idea de que una ciudad compacta es más sustentable que una dispersa. Idea que se fundamenta en algunos aspectos fundamentales como la movilidad y el trasporte.
Se asume que al construir con una mayor densidad se ocupa menos superficie y se hace un uso más intensivo del suelo, que se traduce en menores distancias a recorrer por sus habitantes. El factor de proximidad resulta pieza clave en la búsqueda de la forma urbana más sostenible, donde se disminuye el uso del automóvil, se incentiva el uso de medios de transporte alternativos, reduce el tiempo de traslado, se favorece la mezcla de usos de suelo y densidades que propician la interacción entre sus integrantes y, en consecuencia, las ciudades se convierten en espacios seguros.
Sin duda, la experiencia ha demostrado que la densificación urbana es una propuesta de solución al crecimiento disperso que han seguido muchas de las ciudades mexicanas. Al concentrar a la población en un menor espacio territorial se garantiza proporcionar equipamiento y servicios urbanos a una mayor cantidad de habitantes a menor costo. De aquí que la mayoría de los gobiernos municipales fomenta aumentar la densidad de las edificaciones; en otras palabras, se busca incentivar el crecimiento vertical de la ciudad.
La cuestión de fondo no es cuestionar los beneficios de la densificación, sino cómo se logra. No es lo mismo iniciar una ciudad bajo un concepto de altas densidades, que buscar incrementar las densidades en una ciudad que se caracteriza no sólo por la baja densidad sino por un crecimiento disperso. Un claro ejemplo es la ciudad de Morelia, de acuerdo con el Programa Municipal de Desarrollo Urbano, la ciudad ocupa una superficie de 15 mil hectáreas, dentro de las cuales el 19%, es decir 2,915 hectáreas corresponden a terrenos baldíos.
Estos predios desocupados, sin duda responden al principio de inversión en bienes raíces señalados en un principio, podríamos calificarlos como “terrenos de engorda”, pues sus propietarios buscan que el paso del tiempo incremente significativamente su valor. Hay que señalar que en buena medida el incremento en el valor del suelo se debe a la inversión pública, tal y como acontece cuando se introduce la infraestructura de agua potable, drenaje, pavimentación, alumbrado público, servicios de transporte público, vigilancia, etc. Además de lo anterior, la presencia de baldíos incrementa el costo de prestación de todos servicios básicos, pues cada vez es menor la cantidad de habitantes por kilómetro de infraestructura.
Algo similar acontece con las actuales políticas de densificación, que están beneficiando sólo a los desarrolladores inmobiliarios, quienes especulan con el uso de suelo y el incremento en la brecha entre las rentas que obtienen por una vivienda y las potenciales ganancias, cuando sobre ese predio se edifican 16 o más departamentos, en edificios de 4,5 o más niveles.
Generalmente estos edificios se construyen en zonas que fueron urbanizadas bajo criterios de baja densidad, de modo que cuando se autoriza uno de estos edificios, se ignora el impacto negativo que habrá sobre la infraestructura instalada. Se incrementa la demanda de agua potable, las descargas de agua residuales, el número de automóviles que circulan y estacionan en la vía pública.
En el corto plazo, las autoridades municipales tendrán que destinar recursos públicos para mejorar la infraestructura en la zona y garantizar el nivel de servicio a las habitantes de la ciudad. De forma tal que los beneficios de la densificación, a corto y mediano plazo, sólo fueron capitalizados por el desarrollador inmobiliario y el costo lo asumen todos los habitantes de la ciudad, a través del incremento en el costo de servicios urbanos básicos. Sin considerar que el aumento de la densidad no se acompaña de estrategias para incrementar las áreas verdes, en estas zonas ya urbanizadas, pero que ahora albergarán un mayor número de habitantes.
